8.9.2014 - Dobrovolné dražby majetku: Vyplatí se i obcím a městům?

Kouzlo veřejné dražby spočívá v tom, že se k ní musí dostavit více zájemců, kteří však přijdou jen v případě, že se buď draží atraktivní majetek, nebo je vhodně nastaveno nejnižší podání. »A dál už je to i o psychologii,« poznamenává Ing. Jan Sachr, statutární ředitel společnosti NAXOS a. s., s tím, že půvab takového prodeje se vztahuje i na přebytečný majetek obcí, měst a krajů.

Podle Jana Sachra účastníci dražby na ni sice často přicházejí s pevným odhodláním přihazovat pouze do určitého limitu, který si sami pro sebe vnitřně nastavili. »Jenže když už se na limit dostanete a soused přihodí dalších 100 tisíc korun, začnete se sám sebe ptát, má-li vám tahle zajímavá nemovitost "utéci" jen kvůli této - s ohledem na cenu nemovitosti - relativně nízké částce? A znovu - už bez ohledu na své původní předsevzetí - přihodíte,« vysvětluje ředitel společnosti NAXOS.

Přesně tak to podle jeho slov např. zafungovalo při červencové dražbě polyfunkčního domu v Jablonci nad Nisou - bývalého hotelu Praha. Zatímco nejnižší podání činilo 22,9 mil. Kč, vítěz licitace o tuto jednu z nejpozoruhodnějších architektonických památek v centru města za ni zaplatí 34 milionů korun.

»Veřejná dobrovolná dražba je nejen v tomto ohledu zajímavá i pro územní samosprávy,« tvrdí Jan Sachr. »Probíhá v souladu se zákonem č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, s ohledem na svůj charakter primárního nabytí a maximální transparentnost je totiž vhodná pro všechny typy transakcí, u nichž nelze vyloučit možné zpochybnění předchozích převodů. Vedení územního samosprávného celku se při využití veřejné dobrovolné dražby svého přebytečného majetku nemusí např. obávat, že je opozice úspěšně obviní z prodeje majetku pod cenou či ze zmanipulovaného prodeje.

DRAŽEBNÍK PRO MSK SE PRAVIDELNĚ OBMĚŇUJE NA ZÁKLADĚ VÝBĚROVÉHO ŘÍZENÍ

Moravskoslezský kraj využívá institutu veřejné dobrovolné dražby už od roku 2007. Jak poznamenává Ing. Ivan Strachoň, náměstek hejtmana, jenž má v gesci majetek a investice, územní plánování a cestovní ruch, zpočátku dražby pro kraj prováděla společnost NAXOS Ostrava, a. s., v letech 2009-2013 společnost Ostravská aukční síň s. r. o. a od letošního září až do roku 2017 to nově bude společnost NAXOS a. s. Ivan Strachoň neopomene připomenout, že dražebníci majetku kraje pro jednotlivá období vzešli vždy z řádného výběrového řízení. Tentokrát hodnoticím kritériem výběrového řízení na dražebníka byla ekonomická výhodnost nabídky uchazeče. Konkrétně 70 % váhy kritéria představovala výše odměny dražebníka v případě úspěšné dražby, zbývajících 30 % váhy kritéria pak určovala výše odměny dražebníka v případě neúspěšné dražby.

Jan Sachr úspěch své společnosti ve výběrovém řízení přičítá i příznivým referencím - NAXOS totiž např. už před sedmi roky pro město Beroun realizoval prodej jeho lesů. Nyní bude ročně dražit majetek kraje v rámcové hodnotě zhruba 20 mil. Kč. Série veřejných dražeb pro MSK startuje už 24. září, kdy se bude licitiovat o budovu bývalé školy v Bohumíně při vyvolávací ceně 4 mil. Kč. Proč však Moravskoslezský kraj preferuje veřejné dobrovolné dražby svého majetku a nepřiklonil se raději k přímým prodejům nebo výběrovým řízením?
Ivan Strachoň odpovídá: »Žádného ze tří způsobů prodeje přebytečného majetku, a to přímého prodeje, prodeje formou výběrového řízení a prodeje formou veřejné dobrovolné dražby, se nevzdáváme. Prodej formou přímého prodeje byl a je využíván nadále v případech, kdy je znám konkrétní vhodný zájemce o daný majetek, např. nájemce prodávané nemovitosti, vlastník sousedních nemovitostí či zájemce, který bude schopný garantovat vhodný způsob dalšího využití nemovitostí. Přímý prodej se uskutečňuje za tržní cenu. Prodej formou výběrového řízení byl využíván dříve - nyní však kraj od něho ustoupil. Důvodem bylo to, že majetek nabízený formou výběrového řízení mohl být prodán nejméně za tržní cenu stanovenou znaleckým posudkem a mnohdy se do výběrových řízení nepřihlásil žádný zájemce.«

»Prodej formou veřejné dobrovolné dražby,« pokračuje náměstek hejtmana, »je nejúspěšnější a nejtransparentnější formou prodeje přebytečného nemovitého majetku kraje. Nejnižší podání může být podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů, stanoveno nejméně na 50 % tržní ceny stanovené znaleckým posudkem. Nižší cena dává větší šanci na prodej nepotřebného majetku, zvláště rozsáhlých nemovitostí. Výhodou tohoto způsobu prodeje pro kraj je mj. i to, že daň z nabytí věcí nemovitých hradí nabyvatel. «

KRAJ SE MAJETKU ZBAVUJE, AŽ KDYŽ JEJ NEPOTŘEBUJE ANI ŽÁDNÁ JEHO PŘÍSPĚVKOVÁ ORGANIZACE

Sluší se dodat, že současná účetní hodnota nemovitého majetku Moravskoslezského kraje činí 35,4 mld. Kč. »Jeho tržní hodnota se však odhaduje na 60-70 mld. Kč,« konstatuje Ivan Strachoň. Podle jeho slov nepotřebnost nemovitého majetku většinou vzniká optimalizací činností jednotlivých příspěvkových organizací kraje. Typickým příkladem je třeba slučování škol. Kraj svůj přebytečný majetek (nemovitý i movitý) prioritně nabízí k využití svým ostatním příspěvkovým organizacím. Nenalezne-li se však pro tento majetek nový způsob využití v rámci organizací zřizovaných krajem, je rozhodnuto o jeho převodu i o formě tohoto převodu.

Seznam nepotřebného majetku kraje se průběžně aktualizuje. Ze seznamu se rovněž průběžně vybírá majetek vhodný pro prodej formou veřejné dobrovolné dražby. Hodnota majetku kraje určeného k prodeji formou dražby na následující období byla stanovena odhadem podle prodejů uskutečněných touto formou v předchozích letech. ohledu na formu prodeje - jsou zahrnuty do schváleného rozpočtu kraje na daný rok. Pro rok 2014 si kraj naplánoval výnosy z prodeje svého nemovitého majetku ve výši 30 mil. Kč. Rozprostřít prodej majetku do delšího časového období je podle ředitele společnosti NAXOS Jana Sachra rozumné. »Kdyby kraj nebo město naráz vrhly na trh více svého zbytného majetku, bylo by pravděpodobně těžké jej najednou na daném regionálním trhu prodat.«

KOORDINACE POSTUPU PŘI PRODEJI MAJETKU MEZI VLASTNÍKEM A DRAŽEBNÍKEM SE VYPLATÍ

Ivan Strachoň také stručně popisuje roli kraje a roli dražebníka v případě veřejné dobrovolné dražby majetku: »Kraj předá dražebníkovi podklady a informace k prodávaným nemovitostem. Zajištění přípravy a průběhu dražby včetně zajištění aktuálního znaleckého posudku provádí dražebník. Kraj prostřednictvím svých příspěvkových organizací do procesu vstupuje až při předání vydražených nemovitostí vydražiteli. Dražebník působí i v roli konzultanta při přípravě dražby, kdy s ním kraj probírá prodejnost jednotlivých nemovitostí, vhodnost doby konání dražby, případně výši nejnižšího podání.«

Ředitel společnosti NAXOS Jan Sachr co nejužší koordinaci mezi vlastníkem prodávaného majetku a dražebníkem podporuje: »V privátní sféře je to už běžné. Zkušený dražebník dokáže dobře poradit, zda ten či onen druh majetku je výhodnější nabídnout k prodeji nyní, nebo prodej raději odložit. Nicméně v municipální sféře to takto zatím příliš nefunguje - co a kdy se prodá, bývá spíše záležitostí politického rozhodování. Pokud jde o Moravskoslezský kraj, očekávám, že po prvních úspěšných veřejných dražbách partnerství kraje a naší společnosti ještě více posílí a naše doporučení budou mít svou váhu. Ovšem konečné slovo samozřejmě vždy bude mít zastupitelstvo, které konkrétní majetek schvaluje k odprodeji.«

POJĎME HLEDAT NOVÉ PRACOVNÍ PŘÍLEŽITOSTI

Jan Sachr shrnuje: »Územní samosprávy se dnes majetku nezbavují proto, aby se rychle domohly peněz, které potřebují např. ke kofinancování projektu nečekaně podpořeného z národních či evropských zdrojů. Jestliže obce, města i kraje skutečně potřebují rychle dodatečné zdroje, není pro ně obvykle problém vzít si dnes zpravidla poměrně nízký úvěr u některé z bank, pro něž jsou váženými a spolehlivými partnery. Majetek však už prodávají hlavně proto, že pro něj nemají další využití.A správa nemovitostí, které nepřinášejí žádný užitek, jejich údržba, opravy, ostraha, temperování - stojí nemalé peníze. Pokud radnice finanční prostředky utržené za prodané nemovitosti okamžitě nepotřebuje, radíme jí, aby je vložila do podpory vytváření nových pracovních míst. Třeba tak, že - a lze na to získat také podporu z fondů Evropské unie - provede demolici beztak už rozpadávajících se budov v brownfieldu na svém území, uvolněnou plochu zbaví staré ekologické zátěže, nově ji zasíťuje a i s naší pomocí pro tuto lokalitu získá nového investora,« uzavírá statutární ředitel společnosti NAXOS a. s. *