18.9.2014 - Stejně velké byty, rozdíl několik milionů

Propast mezi cenami bytů v chudých a bohatších regionech Česka se prohlubuje. Zatímco v Praze byty mírně podražují, v severních Čechách ceny klesají.

Jeden dvoupokojový byt v Praze, ale také pět stejně velkých nemovitostí na Opavsku, či dokonce deset na Teplicku. Tři miliony korun lze v Česku investovat do bydlení s velmi různým výsledkem. Záleží především na tom, kde si zájemce chce bydlení pořídit. Vyplývá to z rozsáhlé analýzy cen bydlení týdeníku Ekonom, který zkoumal ceny prodejní i pronájmů ve stovce největších měst v České republice (podle počtu obyvatel). Zaměřil se při tom na středně velké byty o rozloze mezi 55 a 65 metry čtverečními. Ty totiž podle údajů realitních serverů a kanceláří tvoří největší podíl z celkového "bytového fondu" v Česku a zároveň jsou nejžádanější. "Největší poptávka je po bytech 2+kk a 3+kk," potvrzuje spolumajitel největší sítě realitních kanceláří v Česku Re/Max Daniel Kotula. Z výsledků analýzy lze vyčíst řadu informací nejen o realitním trhu, ale také o sociální situaci v mnoha regionech.

Ukazuje se, že rozhodující pro ceny je především právě sociální postavení obyvatel v daném městě či lokalitě a jejich materiální zajištění. Prodejní ceny bytů totiž silně korelují s nezaměstnaností a průměrnými výdělky – čím chudší region, tím méně solventní lidé, menší poptávka po bytech a z toho plynoucí nižší ceny. Zatímco v severních Čechách a Moravě, ale také v řadě "vnitrozemských" regionů postižených krachy velkých zaměstnavatelů v minulých letech se tak dá pořídit bydlení řádově za statisíce, v bohatých městech a jejich okolí ceny prudce rostou a počítají se v milionech. Odmyslíme-li hlavní město, nejvíce peněz si zájemce o bydlení musí připravit v krajských městech mimo severní regiony Česka. Středně velký byt ve slušném stavu za méně než milion zde není k mání vůbec. A nové bydlení stojí v některých případech a atraktivních lokalitách i více než tři miliony. Vedle toho se však projevuje také trend stěhování lidí mimo velká sídla.

Právě rostoucí počet lidí hledajících byt v dojezdové vzdálenosti stojí za relativně vysokými cenami bydlení i v menších městech a obcích. Typickými příklady jsou Říčany u Prahy nebo Blansko, vzdálené necelou půlhodinu jízdy od Brna. Podobně je tomu i co do šíře nabídky: lidé se stěhují především do měst s nízkou nezaměstnaností, slibujících větší šanci na pracovní uplatnění. Tomu se přizpůsobují i stavební firmy a developeři, kteří se nejvíce zaměřují právě na taková města; sociálně slabým regionům se téměř úplně vyhýbají. Narazit na novostavbu v Chomutově, Chebu nebo Bruntálu je tak téměř nemožné. Ve městech s největší nabídkou bytů – tedy především v Praze a ve většině krajských metropolí – analýza ukázala zároveň největší rozptyl v cenách bytů. Rozdíly mezi nejdražšími byty v centru či novostavbách a staršími nemovitostmi na panelákových sídlištích či v okrajových čtvrtích jsou v některých případech až několikanásobné.

Praha: stát ve státě Analýza týdeníku Ekonom potvrdila také další fakt. Hlavní město Praha je z pohledu realitního trhu de facto státem ve státě. Metropole drží primáty prakticky ve všech analyzovaných oblastech. Například nabídka bytů k prodeji i pronájmu je tu zdaleka největší z celé republiky. V katalozích realitních serverů a kanceláří figurovalo v době sbírání dat přes pět tisíc středně velkých bytů k prodeji a přes tři tisíce takových nemovitostí k pronájmu. Pro srovnání: tato čísla jsou v obou případech vyšší, než je součet nabídek ve všech ostatních krajských městech dohromady. Podobně je tomu s cenami – také ty jsou v Praze suverénně nejvyšší z celého Česka, a to jak v případě koupě nemovitosti, tak u nájmů. Například v Plzni, Olomouci nebo Českých Budějovicích ceny bytů překračují v případě novostaveb dva miliony korun. Za stejné peníze si ale Pražané o bydlení na některém z nově postavených sídlišť mohou nechat jen zdát. Ceny nemovitostí v novostavbách tu totiž většinou začínají na třech milionech korun, výjimkou nejsou ani čtyř-, či dokonce pětimilionové částky. Za dva miliony je možné pořídit většinou jen bydlení na některém ze starých sídlišť na okraji metropole.

Až o polovinu dražší jsou v Praze také starší byty v širším centru města. Vysoká poptávka po bydlení v hlavním městě vede vcelku pochopitelně také k tomu, že jsou zde výrazně aktivnější stavební a developerské firmy. Aktuálně překračuje nabídka bytů všech velikostí v novostavbách na realitních serverech 2300 nemovitostí. A jen středně velkých bytů o výměře 55 až 65 metrů čtverečních je k dispozici téměř pětistovka. Poptávka po bytech v Praze nicméně není hnána jen motivem pořízení vlastního bydlení. "V poslední době zaznamenáváme vyšší zájem o koupi bytů na investici. Lidé za tímto účelem kupují byty 2+kk a 2+1 v osobním vlastnictví, nejčastěji v cihlové zástavbě v širším centru Prahy nebo u stanice metra," říká Otakar Schuma, makléř realitní kanceláře Maxima Reality, která se právě na hlavní město specializuje.

Zároveň však dodává, že v případě "nepřestřelených cen" se v Praze prodá de facto jakákoli nemovitost. "Pokud je správně nastavena prodejní cena bytu, prodávají se nemovitosti všech velikostí – od malých typu 1+kk až po velké byty 5+1," dodává Otakar Schuma. Velké zdražování se nechystá Od začátku finanční krize v roce 2008 ceny bydlení v Česku postupně klesaly. Průměrné náklady na pořízení středně velkého bytu v některých lokalitách klesly od té doby až téměř o třetinu. Tento trend nicméně podle realitních makléřů i analytiků pomalu končí. "V letošním roce se pokles cen nemovitostí zastavil a naopak zaznamenáváme oživení trhu a zvýšený počet poptávek po koupi nemovitostí. V příštích měsících proto předpokládáme stagnaci cen nemovitostí nebo velmi mírný nárůst," odhaduje realitní makléř společnosti Maxima reality Otakar Schuma.

Příčiny jsou v zásadě dvě. Česko se pomalu zotavuje z ekonomické recese a lidé přestávají kvůli obavám z budoucnosti odkládat pořízení bytu. K tomu se přidává druhá příčina, a sice rekordně levné hypotéky s úrokovými sazbami kolem dvou procent. Právě tyto výhodné podmínky dále přispívají k zájmu o nákup nemovitosti. Tvrzení o mírném růstu cen nemovitostí však neplatí zdaleka všude. Především v regionech s nízkou kupní silou náklady na pořízení bydlení dále mírně klesají a zvyšování cen se téměř s jistotou nedá očekávat ani v příštím roce. "Lokality, jež jsou obývány sociálně slabšími, budou mít tendenci nadále zlevňovat. Naopak lokality, jež jsou doménou střední a vyšší sociální třídy, mají již ceny stabilizované a je možné, že v některých dílčích lokalitách mohou ceny růst," potvrzuje spolumajitel Re/Max Daniel Kotula. Jinak řečeno, už tak hodně rozevřené nůžky mezi cenami v chudých a bohatších regionech se nejspíše budou rozevírat ještě více.

Nízké úroky nebudou navěky Velký vliv na budoucí poptávku po bytech, a tím i ceny vlastního bydlení budou mít především podmínky pro hypoteční úvěry. Úrokové sazby u nich klesají už několik let a aktuálně jsou nejnižší v historii. Jak dlouho ale vydrží? S ohledem na aktuální politiku České národní banky i její evropské "kolegyně" ve Frankfurtu, které obě drží základní sazby na nule, se v nejbližších měsících nedá očekávat žádný zásadní růst sazeb ani u hypoték. "Neočekáváme zásadní navýšení v příštích několika měsících," konstatuje předseda představenstva makléřské společnosti Gepard Finance Jan Kruntorád. Odhady analytiků podle něho pracují se dvěma scénáři. První z nich tvrdí, že by se sazby mohly zvýšit ke třem procentům už na začátku příštího roku. Druhý očekává stejné zvýšení až v horizontu jednoho roku. "Osobně se přikláním ke druhé variantě," dodává Kruntorád. Analytička společnosti Fincentrum Monika Hrušová sice připouští možnost mírného růstu sazeb na konci roku, ale zároveň soudí, že výhodnou hypotéku bude možné získat i přes tuto skutečnost.

"Záleží také na slevových akcích bank. Na podzim se často konají různé hypoteční dny, kdy si lidé mohou pořídit hypotéku ještě levněji než obvykle. Takže i kdyby sazby mírně rostly, dají se sledováním nabídek bank získat zajímavé akční sazby," vysvětluje Monika Hrušová. Pronájmy jsou v kurzu Banky tvrdí v podstatě totéž: úrokové sazby jsou na dně a níže klesat nebudou. Přestože však v posledních měsících finanční instituce doslova bombardují stávající i potenciální klienty výhodnými nabídkami hypoték, odborníci na realitní trh tvrdí, že jedním z nejvýraznějších trendů dneška je růst obliby nájemního bydlení. "Reálné příjmy lidí klesají a jejich ochota půjčovat si také. Proto se přiklánějí k nájemnímu bydlení," vysvětluje spolumajitel Re/Max Daniel Kotula. Česko se tak začíná – byť velmi pomalu – přibližovat některým západoevropským zemím. "Již nebude platit: co Čech, to vlastník nemovitosti. Podobný trend proběhl v minulosti i na Západě. Německo je typickým příkladem, kdy v poválečných dobách vlastnil každý Němec svoji nemovitost, dnes je vlastnictví spíše výjimkou a standardem je pronájem," tvrdí Kotula.

Z analýzy nabídek realitních serverů a kanceláří, kterou provedl týdeník Ekonom, vyplývá, že nabídka bytů k pronájmu je v drtivé většině větších měst daleko užší než u nemovitostí na prodej. I to lze vysvětlit vyšší poptávkou, která vede k nedostatku nájemních bytů. Například v případě krajských měst je počet bytů nabízených k nájmu zhruba dvoutřetinový v poměru k počtu prodávaných bytů. Ještě menší je nabídka nájmů v malých městech. V některých z nich, jako jsou například Pelhřimov, Varnsdorf, Zábřeh nebo Uherský Brod, dokonce nebyly v době přípravy analýzy k dispozici vůbec žádné. Tedy alespoň v internetových nabídkách realitních kanceláří. Rostoucí zájem lidí o nájemní byty částečně vysvětluje také jednu další zvláštnost, a sice daleko menší rozdíly ve výši nájemného než v prodejních cenách bytů mezi jednotlivými městy. Zatímco totiž byt v Chebu nebo Ústí nad Labem se dá pořídit za desetinu ceny bytu v Praze, nájmy jsou v těchto městech v podstatě srovnatelné, nebo jen o málo nižší než v metropoli. Je to právě kvůli faktu, že si vlastníci nemovitostí mohou díky převisu poptávky po nájemních bytech říci o vyšší nájmy i v lokalitách, kde jsou jinak byty velmi levné.

Za další příčiny malých rozdílů mezi výší nájmů v malých a velkých či chudých a bohatých městech odborníci označují fakt, že náklady na údržbu bytu jsou podobné v jakémkoli regionu. Jinak řečeno, za vymalování či renovaci nezaplatí majitelé bytu například v Chomutově výrazně méně než třeba v Liberci nebo Českých Budějovicích. Třetí příčinou je rozmach nákupů bytů za účelem investování volných peněz.
"Lidé si navíc často pořizují byty, které chtějí pronajímat, s pomocí hypotéky. Pak majitel bytu pochopitelně chce, aby se mu z nájmu zaplatila i splátka hypotéky," vysvětluje vysoké nájmy i v sociálně slabších regionech Monika Hrušová ze společnosti Fincentrum.